Kinnisvarainvestorite puhaskasum (NOI): kuidas arvutada & NOI valem

Net Operating (NOI) on kinnisvarainvesteeringust saadava tulu arvutus. See mõõdab kinnisvarainvesteeringutest tulenevat rahavoogu pärast tegevuskulusid, kuid enne põhi- ja intressimakseid, kapitalikulusid, amortisatsiooni ja amortisatsiooni. Investorid kasutavad tulu teeniva vara väärtuse ja kasumlikkuse määramiseks NOI-d.

Mis on neto äritulud

Kinnisvarainvesteeringute puhul on puhaskasum tulu, mis on saadud kinnisvarainvesteeringult pärast tegevuskulude ja vabade töökohtade kaotamist. Kinnisvarainvestorid vaatavad kinnisvara netotulu, et teha kindlaks, kas kinnisvara on hea investeering.

Nad analüüsivad ka vara, mida nad juba omavad, NOI-d, et teha kindlaks, kas nad peavad oma rahavoo suurendamiseks üüri suurendama. Erinevalt ülempiiri määrast ei ole „head” NOI-d. Selle asemel saavad investorid võrrelda NOI-sid kinnisvara vahel ja kasutada praegust NOI-d, et näha, kas nende kulud on liiga kõrged, üüritud liiga madalad või kui vara on hüpoteegimaksesse lisamisel taskukohane.

Puhas äritulud arvutatakse üldjuhul igal aastal. Niisiis, kui sa tead, millised on teie igakuised sissetulekud ja kulud, korrutate oma iga-aastaste summade saamiseks vaid kaksteist. Pidage meeles, et NOI-d tuleks kasutada lisaks muudele hindamisvahenditele, nagu näiteks ülempiiri määr, ROI, võrreldavate omaduste renditulu ja rahavoog. Kinnisvarainvesteeringute üldise finantsseisundi mõistmiseks soovitame kasutada NOI-d ja ühte muudest vahenditest.

Kuidas arvutada netotulu

Teie kinnisvarainvesteeringute netosissetulekut (NOI) saab arvutada üldtunnustatud netotulude valemiga, mis on teie potentsiaalne renditulu, millele lisanduvad mis tahes täiendavad kinnisvaraga seotud tulud, millest lahutatakse vabade töökohtade kadud miinus tegevuskulud.

Pidage meeles, et puhaskasumi valem võib varieeruda sõltuvalt sellest, kes seda arvutab.

Näiteks eraldavad enamik investoreid võimalikke renditulu ja muid sissetulekuid, kuid mõnikord näed neid koos. Sõltumata sellest, kas üldtunnustatud puhaskasumi valem on teie potentsiaalne renditulu, millele lisanduvad mis tahes täiendavad kinnisvaraga seotud tulud, millest lahutatakse vabade töökohtade kadud miinus tegevuskulud.

NOI kalkulaatori kasutamine muudab selle palju lihtsamaks, seega vaadake meie tasuta netotulu kalkulaatorit.

Puhas äritulude valem

Puhas äritulude valem:

NOI = renditulu + muud tulud - vabade töökohtade kaotused - tegevuskulud kokku

Kinnisvarainvesteeringute netosissetuleku selgitamiseks peate teadma võimalikke renditulusid ja muid tulusid, mida ta toodab. Samuti peate arvestama vabade töökohtade kaotuse tõttu vabade üksuste või üksuste puhul, kus üürnikud ei maksa üüri. Lõpuks peate lisama kõik oma tegevuskulud. Kui teil on kõik need numbrid, saate arvutada kinnisvarainvesteeringute netotulu.

Teie netotulude leidmiseks vajate tavaliselt:

1. Investeerimisobjekti potentsiaalne renditulu

Potentsiaalsed üüritulu (PRI) on iga üüri või rendilepingu tingimuste kohaselt kokkuostetud koguhind, eeldusel, et vara on 100% hõivatud. Kui vara ei ole täielikult hõivatud, siis PRI summa põhineb rendituru analüüsil, vastavalt rendilepingutele ja võrreldavate omaduste tingimustele.

2. Kinnisvarainvesteeringute kaotused

Vabade töökohtade kaotused kujutavad endast tulu vähenemist, mis tuleneb üürnike vabastamisest ja / või üürnike maksmata jätmisest. Vabade tegurite arvu saab arvutada praeguste rendiperioodide alusel. Vara NOI arvutamiseks võib kasutada ka turupõhiseid näitajaid, mis kasutavad võrreldavaid kinnisvarapakkumisi.

Vabade töökohtade kadude arvutamiseks vaadake, mida see üksus oleks võinud üürida ja paljundada aastaid, mil see oli vaba. Näiteks, kui teised sarnased üksused rendivad 2000 dollarit kuus ja vabad üksused olid tühjad kolmeks kuuks, siis korrutaksite $ 2000 3-ga ja saaksite 6000 dollarit, mis on vara iga-aastane vabade töökohtade kadu.

3. Muu tulu investeerimisobjektist

Kuna kinnisvarainvestoril on palju erinevaid võimalusi, tuleb kinnisvarainvestoritele lisaks igakuisele üürile lisada kõik võimalikud tulud. Nende muude tulude hulka kuuluvad, kuid ei ole nendega piiratud, laenu rentimise tulud, samuti müügiautomaatidest saadud tulu, pesumajateenuste tulu, parkimistasudest saadud tulu, stendi- / märgistustasud ja muud asjakohased teenustasud.

4. Investeerimisobjekti tegevuskulud kokku

Tegevuskulud sisaldavad kõiki investeerimiskinnisvara haldamise ja hooldamisega seotud kulutusi. Kogu tegevuskulude saamiseks lisage lihtsalt kõik tegevuskulud, nagu kinnisvaramaksud, hooldus- ja haldustasud.

Täpsemalt hõlmavad tegevuskulud tavaliselt järgmist:

  • Kinnisvaramaksud: Neid hindab juhtiv asutus piirkonnas, kus vara asub, ja see sõltub asukohast, vara väärtusest ja suurusest.
  • Rendivara kindlustus: See aitab kaitsta teie vara sissetulekute, kahjustuste ja ohtude eest, nagu ilmastikuga seotud kahjustused. Keskmine poliitika $ 200,000 rendihinnaga maksab $ 1 473 kuni 1596 dollarit aastas.
  • Omandi haldamise tasud: Neid tasusid maksab kinnisvarahaldur või fondivalitseja ning see võib varieeruda 8% -lt investeerimiskinnisvara kogutud igakuisest üürist üle 25% -ni puhkemaja kinnisvara brutopinnast.
  • Hooldus ja remont: Nende hulka kuuluvad asjad, mis hoiavad kinnisvara säilitamist, nagu kahjuritõrje, värvimine ja muru hooldus, samuti kõik vajalikud parandused. Oodata maksta umbes 1 protsenti kinnisvara väärtusest aastas seoses hooldusega seotud kuludega.
  • Muud kulud: Need võivad hõlmata selliseid asju nagu juriidilised tasud, turundus- ja reklaamikulud ning muu, mis on vajalik vara haldamiseks, mis ei kuulu teise kategooriasse.

Kulud, mida NOI ei sisalda

Oluline on märkida, et neto äritulude arvutamisel ei võeta arvesse võlgade teenindamist, amortisatsiooni, liisingukulusid, üürnike parendusi, kulumiskulusid, tulumaksu ja hüpoteegi intressikulusid. Selle põhjuseks on asjaolu, et NOI on omaniku jaoks ainulaadne ega sisalda muid investori / laenuvõtja spetsiifilisi kulusid.

Millal kasutada netotulu

Enne ostu sooritamist võib investor kasutada NOI-d vara väärtuse hindamiseks, aidates neil teha teadlikumaid investeerimisotsuseid. Pärast ostu saab NOI-d kasutada operatiivse rahavoo näitajana.

Kinnisvarainvesteeringute finantseerijad on huvitatud ka kinnisvara netotulu kajastamisest. Seda seetõttu, et NOI-d kasutatakse mõnikord kinnisvarainvestoritele kommertslaenu heakskiitmise otsustava tegurina. Laenuandjad vaatavad kinnisvara netotulu ja hindavad siis, kas omanikul on hüpoteegimaksete maksmiseks piisavalt rahavoogu. Laenuandjad võtavad seda tõsiselt, sest nad tahavad tagada, et laenuvõtja saab laenu tagasi maksta.

„NOI on eriti oluline kommertslaenuandjate jaoks mitterahaliste varade puhul, sest nende riski hinnatakse lähtuvalt varaobjekti vara väärtusest. Suurtes mitmekülgsetes üksustes kasutavad laenuandjad, nagu Fannie Mae, vara algväärtuse hindamisel, mitte laenuvõtja / investorite krediidiriski ja ajaloo hindamisel, NOI-mõõdikuid. ”- Veena Jetti, Enzo Multifamily asutajapartner

Arvutused, mis hõlmavad NOI-d

NOI-d kasutatakse paljudes arvutustes ja valemites, mida kasutavad kinnisvarainvestorid. Seda kasutavad investorid, et hinnata kinnisvarainvesteeringute võimet toota raha pärast tegevuskulude tasumist.

Mõned arvutused, mis tuginevad NOI-le, hõlmavad järgmist:

  • Cap Rate: Näitab vara potentsiaalset tootlust; piirmäära valem on NOI / Vara väärtus x 100.
  • ROI: See on tulu, mis on väljendatud protsendina, mis saadakse kinnisvarainvesteeringule; ROI valem on aastane tulu / koguinvesteering (ja iga-aastane tulu on tuntud ka kui NOI).
  • Võlgade katmise suhe: Laenuandjad kasutavad, et näha, kas kinnisvara tulu katab tema tegevuskulud ja võla maksed pärast selle arvutamist NOI.
  • Raha investeeringutasuvus: Sularaha summa, mida te investeerite kinnisvarasse, võrreldes saadud raha summaga, võttes arvesse selle raha NOI.

Näited kinnisvaras kasutatava puhaskasumi kasutamisest

Puhas äritulude valemit kasutavad nii kinnisvarainvestorid kui ka laenuandjad. Nad kõik soovivad tehingut hinnata ja näha, kas see on mõttekas. Vaatame kahte näidet: üks, kus investor kasutab NOI-d, et otsustada, kas nad peaksid ostma vara, ja üks näide, kus laenuandja kasutab NOI-valemit, et otsustada, kas nad peaksid investeerima kinnisvarainvesteeringuks.

Pidage meeles, et puhaskasumi valem on: NOI = Potentsiaalne renditulu + muud sissetulekud - vabade töökohtade kaotused - tegevuskulud kokku

NOI näide

Oletame, et Jane tahab osta kinnisvarainvesteeringu. Ta teab, et võimalikud renditulu on 40 000 dollarit aastas, täiendavad sissetulekud on 2000 dollarit, vabade töökohtade kaotused on 5000 dollarit ja tegevuskulud on 8000 dollarit.

Esiteks, lisage brutotulu ja lisatulu.

$40,000 + $2,000 = $42,000

Seejärel lahutage vabad töökohad ja tegevuskulud.

$42,000 - $13,000 = $29,000

Seega NOI = 29 000 dollarit

Seejärel saab Jane seda numbrit kasutada ja võrrelda seda teiste piirkonna omadustega ning vaadata, kas vara hind on õige. Ta saab teada ka tema hinnangulist hüpoteeklaenu ja veenduda, et ta saab seda endale lubada. Jane saab kasutada NOI, et välja selgitada vara piirmäära. Künnise määra valem on NOI, mis on jagatud vara väärtusega, ning seda kasutatakse kinnisvarainvesteeringute tulumäära hindamiseks.

Kuidas laenuandjad kasutavad NOI-d allkirjastamisel

Nüüd vaatleme, kuidas laenuandjad otsivad netotulu, kui nad otsustavad, kas nad kavatsevad kinnisvarainvesteeringuid rahastada. Kasutagem samadest numbritest näites 1, nii et NOI = 29 000 dollarit.

Hüpoteeklaenuandja kohandab seda NOI-d selle piirkonna rendihindade õiglase turuväärtuse alusel ja kontrollib, kas vabade töökohtade kadu arvestatakse. Tavaliselt mängivad nad numbritega, et saada kõige konservatiivsem NOI. Nad soovivad oma riski vähendada ja soovivad arvestada kõiki rendihindu, mis võivad langeda või mis võivad vabaneda keskmiste vabade töökohtade määrade alusel.

Laenuandja kasutab võla teenindamise katvuse suhte arvutamiseks ka neto äritulude valemit. DSCR on NOI, mis on jagatud iga-aastase hüpoteeklaenuga. See aitab laenuandjal hinnata, kas laenuvõtja saab laenu tagasi maksta. Laenuandjad kasutavad seda suhet mitme-, äri- ja ärilaenude väljastamisel.

Kasu ja tulud netopõhise tulu kasutamisest

Kinnisvarainvesteeringute puhaskasumi arvutamine on oluline nii selle väärtuse määramiseks kui ka selle kasumlikkuse hindamiseks. Siiski on NOI kasutamine kinnisvarainvesteeringuid puudutavate otsuste tegemisel nii oma eelised kui ka ebasoodsas olukorras. Vaatame NOI võimalikke plusse ja miinuseid allpool.

NOI kasutamise eelised

NOI kasutamise eelised on järgmised:

  • NOI määrab kinnisvarainvesteeringu algväärtuse, aidates kinnisvarainvestoritel kindlaks teha, kas see teeb hea investeeringu.
  • NOI kasutamine annab ülevaate kinnisvara käimasolevatest ärituludest.
  • NOI aitab ka laenuandjatel ja võlausaldajatel kindlaks teha, kas kinnisvara tekitab piisava rahavoo mis tahes võimaliku võla teenindamiseks.

NOI kasutamise miinused

NOI kasutamise puudused on järgmised:

  • NOI analüüsi saab manipuleerida, sest kinnisvara omanik võib teatud kulusid kiirendada või edasi lükata.
  • Kinnisvara NOI ei ole alati konstantne - see võib muutuda sõltuvalt vara haldamisest.
  • Kuna muid kulusid ei arvestata NOI-s (nt intressikulud, võla teenindamine, tulumaks, kapitalikulud), võib tegelik rahavoog, mida vara võib tekitada, erineda pärast kõiki muid kulutusi.
  • Kui NOI arvutamiseks kasutatakse prognoositavaid rendihindu, siis võib see rentida neto ärikasumi valemit, kui need rendihinnad erinevad turuhindadest.

Kuidas parandada netotulu

Suure netotuluga kinnisvara on tavaliselt hea. Positiivne NOI tähendab, et kinnisvara äritulud on suuremad kui tegevuskulud. Negatiivne NOI näitab, et üüripindade tegevuskulud ületavad tema tulusid. Selle selgitamiseks on olemas erinevad meetodid kinnisvarainvesteeringute NOI parandamiseks.

Siin on kolm võimalust kinnisvarainvesteeringute puhaskasumi parandamiseks:

1. Parandage renditulu

Kinnisvarainvesteeringust saadava tulu peamine allikas on selle renditulu. Üks võimalus oma renditulude parandamiseks on tagada, et teil on kõrge täituvus 90% või rohkem. Teine meetod on oma rendihindade ülevaatamine, et kindlustada, et üürihinnad on nõuetekohaselt hinnatud vastavalt oma hinnakirjale ja selle sihtrühma rentnikule.

Kui te ei ole kindel, kas teie üürihinnad on liiga kõrged või liiga madalad, vaadake meie 2018. aastal rendi eest tasumise juhendit. See aitab teil otsustada, kuidas seada õiglase üürihinna, mis meelitab üürnikke ja annab teile positiivse rahavoo .

2. Leidke lisatulu

Lisaks renditulule kasutavad paljud kinnisvarainvestorid oma kinnisvarainvesteeringutelt täiendavaid tulusid. Mõned populaarsed sissetulekuallikad üüripindadele on parkimine, mündiga töötavad pesupesemisvahendid ja müügiautomaadid. Samuti võite kaaluda üüriruumide üürimist hoiustamiseks. Kui teil on mitmekorruseline korterelamu, siis võib olla võimalik ruumi rentida stendifirmale.

Mõned muud loomingulised viisid, kuidas teenida kinnisvarainvesteeringutelt lisatulu, on järgmised:

  • Lisage igakuine tasu puhastusteenuste eest
  • Laadige igakuine lemmiklooma rent
  • Soojematel kuudel rentige üürnikele fännid ja akna A / C üksused
  • Täiendavate kuude eest lisage kõrgemasse seadmesse üksused
  • Täiendavate renditulude saamiseks uuendage köögid ja vannitoad

3. Minimeerige tegevuskulud

Kinnisvara tegevuskulud mõjutavad oluliselt selle netotulu. Seetõttu on hea mõte kärpida või kärpida tegevuskulusid, kui võimalik. Näiteks saate vähendada kommunaalteenuste kulusid, tagades, et kasutamata tuled lülitatakse välja või on eelnevalt seadistatud taimeril, nii et need tulevad sisse ainult siis, kui see muutub pimedaks. Või võite ka majahoidja kulutused üle rentnikele hooldustasu asemel selle asemel, et seda meelelahutusena ära võtta.

Täiendavad viisid tegevuskulude minimeerimiseks hõlmavad väikese energiatarbega lambipirnide, näiteks LEDide kasutamist. Need maksavad rohkem kui tavalised lambipirnid, kuid säästavad pikemas perspektiivis elektrikulusid. Kui maksate kinnisvara veeteenuse, saate selle kindla suurusega piirata ja kui üürnikud selle üle lähevad, siis on see nende vastutus.

Kasulikumate üürileandjate näpunäiteid ja soovitusi vaadake meie artiklist, mis käsitleb üürileandjate nõuandeid.

Korduma kippuvad küsimused (KKK)

Allpool on mõned kõige sagedamini esitatavad küsimused kinnisvarainvesteeringute kohta (netopõhised tulud). Kui teil on küsimusi, millele ei vastatud, või kui soovite kommenteerida netotulude teemat, külastage meie foorumit.

Kas minu hüpoteegimaks on osa NOI-st?

Hüpoteegimaksed või mis tahes liiki finantseerimiskulud ei sisaldu netopõhiselt. Puhas äritulud arvestavad kõiki renditulu ja lahutavad seejärel vabu töökohti ja kõiki tegevuskulusid. Hüpoteegimakset ei peeta tegevuskuludeks. Selle asemel hõlmavad tegevuskulud selliseid asju nagu maksud, rendikinnisvara kindlustus ja kinnisvara haldustasud.

Kas kinnisvarahalduse tasud moodustavad osa neto ärituludest?

Kinnisvara haldustasusid peetakse tegevuskuludeks, mistõttu need moodustavad osa puhaskasumi valemist. Selleks, et arvutada kinnisvarainvesteeringute netotegevustulu, lahutaksite kõik tegevuskulud, sealhulgas kinnisvara haldustasud, brutotulust.

Kuidas arvutada NOI?

Kinnisvarainvestorid arvutavad NOI-sid mõningaid viise, kuid kõige lihtsam on lisada kõik oma vara tulud, sealhulgas renditulu, parkimine, pesumaja jne, ning seejärel lahutada vabad töökohad ja tegevuskulud. Võite kasutada ka netotulu kalkulaatorit ja sisendandmeid, nagu näiteks brutotulu ja tegevuskulud, ning kalkulaator kasutab neid sisendeid oma netotulu teenimiseks.

Kas puhaskasum on ainult kinnisvaras?

Puhaskasumit kasutatakse kinnisvarainvesteeringuteks, kuid seda kasutatakse ka paljudes teistes tööstusharudes. NOI on üks meetod, millega saab mõõta ettevõtte kasumit, mida tavaliselt kajastatakse kasumiaruandes. Puhas äritulude valem erineb kinnisvarast väljaspool, kuid on üldine äritulud miinus tegevuskulud.

Alumine joon

Puhas äritulud on investeerimisobjekti hindamisel ja hindamisel olulised. See aitab kinnisvarainvestoritel ja laenuandjatel otsustada, kas vara on väärt investeerimist, ning annab hea ülevaate vara võimetest genereerida nii rahavoog kui ka selle koguväärtus. Puhas äritulude valem on potentsiaalne renditulu, millest on lahutatud vabad töökohad pluss muud tulud miinus tegevuskulud. Kui soovite oma NOI-d kergesti arvutada, kasutage meie tasuta NOI kalkulaatorit.

Vaata videot: The Rich Dad Channel WHY NETWORK MARKETING IS THE RIGHT CHOICE ROBERT KIYOSAKI The Rich Dad Ch (Oktoober 2019).

Loading...